Einzelbaudenkmal mit sieben Wohnungen und Garage am Marktplatz in Passau-Hals

Das ehemalige Rathaus von Hals

Einzelbaudenkmal mit sieben Wohnungen und Garage am Marktplatz in Passau-Hals

Kaufpreis 1.150.000 € · ca. 365 m² Wohnfläche · 7 Wohneinheiten · 1 Garage · Jahresnettokaltmiete 53.700 € · Faktor 21,4

1) Ein Haus, das Geschichte gemacht hat

An der Ecke des Halser Marktplatzes, in Höhe des ersten Stocks, ist der Pranger des ehemaligen Pfleggerichts bis heute in der Wand verankert – steinerne Standplatte, Hals- und Handschellen. Er stammt aus einer Zeit, in der an dieser Adresse Recht gesprochen wurde. Darüber wachen eine barocke St.-Florians-Figur, das Halser Wappen und das bayerische Staatswappen.

Die Quellen nennen für diesen Bauplatz bereits 1510 ein Rathaus. Was heute steht, geht im Kern auf die zweite Hälfte des 17. Jahrhunderts zurück: zunächst das Gerichtsschreiberhaus, das beim großen Feuer von 1810 niederbrannte. 1821 wieder aufgebaut, diente das Haus zuerst als Schulhaus – 1865 kam ein zweiter Lehrsaal hinzu, 1879 wurde aufgestockt. 1899 tauschte man die Funktionen mit dem Schulhaus gegenüber, und von da an war Marktplatz 1 das Rathaus der Marktgemeinde Hals.

Am 30. April 1945 schossen anrückende amerikanische Einheiten das Gebäude in Brand; der obere Teil wurde zerstört. Der Wiederaufbau 1949/50 kostete die Gemeinde 59.000 Mark. Bis zur Eingemeindung nach Passau im Jahr 1972 wurde von hier aus regiert. 1990 folgte die Generalsanierung, seither ist das Haus ein Wohnhaus.

Ein Haus, das Recht gesprochen, Kinder unterrichtet und eine Gemeinde regiert hat – und heute sieben Haushalten ein Zuhause gibt.

Das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege führt das Anwesen als Einzelbaudenkmal unter der Nummer D-2-62-000-690. Zusätzlich liegt es im Ensemblebereich des Halser Marktplatzes. Häuser dieser Provenienz kommen nicht als Serie auf den Markt – sie werden über Generationen gehalten und selten verkauft.

2) Das Objekt heute

Hinter der historischen Fassade steht ein durchorganisiertes Renditeobjekt. Sieben abgeschlossene Wohnungen verteilen sich auf Erdgeschoss, zwei Obergeschosse und ein ausgebautes Dachgeschoss mit Spitzboden. Drei Einheiten haben einen Südbalkon, die beiden Dachgeschosswohnungen sind Maisonetten, alle Wohnungen sind mit Einbauküche ausgestattet.

Zum Anwesen gehören eine großzügige Garage mit Werkstattcharakter im Erdgeschoss – rund 29 m², Platz für zwei kleine Fahrzeuge, separat vermietet – und ein begrünter Innenhof, der von den Bewohnern gemeinschaftlich genutzt wird. Im Hof steht ein eingeschossiges Nebengebäude mit sechs Abstellräumen, je einer für jede Obergeschosswohnung. Dazu kommen ein Kellerraum, Heiz- und Müllraum sowie das Treppenhaus.

Die Ausstattung ist bewusst substanzgerecht: Holz-Kastenfenster, Dielen, Parkett und Fliesen, hohe Räume. Beheizt wird über eine Gas-Zentralheizung mit Warmwasserspeicher aus dem Jahr 2014. Gegensprechanlage und DSL sind vorhanden.

3) Zahlen und Fakten

Objektart: Mehrfamilienhaus, Einzelbaudenkmal, ungeteilt (kein Wohnungseigentum)

Denkmalnummer: D-2-62-000-690; zusätzlich Ensemblebereich Halser Marktplatz

Grundbuch: Amtsgericht Passau, Grundbuch von Hals, Band 13, Blatt 541

Flurstück / Gemarkung: Flst. 32, Gemarkung Hals

Grundstücksgröße: 287 m²

Baujahr: Kern 2. Hälfte 17. Jahrhundert; Wiederaufbau 1949/50; Generalsanierung 1990

Geschosse: Teilkeller · EG · 1. OG · 2. OG · ausgebautes DG mit Spitzboden

Wohneinheiten: 7 (zzgl. 1 Garage/Werkstatt)

Wohnfläche: ca. 365 m² nach Aufmaßberechnung

Nutzfläche: ca. 148 m² (Keller, Abstellräume, Technik, Treppenhäuser, Garage)

Garage / Werkstatt: ca. 29 m², separat vermietet

Umbauter Raum: Ca. 2.360,61 m³

Bauweise / Dach: massiv · Satteldach mit Biberschwanzeindeckung, 2012 saniert

Fenster: Holz, historische Kastenfenster

Heizung: Gas-Zentralheizung mit Warmwasserspeicher, Baujahr 2014

Bodenbeläge: Dielen, Parkett, Fliesen

Ausstattung: Einbauküche in allen Einheiten · 3 Südbalkone · Gemeinschaftsgarten im Innenhof · 6 Abstellräume im Nebengebäude · Gegensprechanlage · DSL

Energieausweis: Nicht erforderlich. Für Baudenkmäler ist § 80 Abs. 3 bis 7 GEG nach § 79 Abs. 4 GEG nicht anzuwenden; damit entfallen auch die Pflichtangaben nach § 87 GEG.

Verwaltung: Spitzenberger GmbH & Co. KG seit 01.11.2025; Hausmeister- und Reinigungsdienst PA Grundstein GmbH seit 05/2026

4) Vermietung und Ertrag

Datenstand: Mietübersicht vom 25.08.2026. Alle Einheiten sind vermietet; die Mietverhältnisse im 1. Obergeschoss beginnen nach Abschluss der Renovierung voraussichtlich ab 10/2026.

Nr. Einheit Wohnfläche Kaltmiete NK-VZ Warmmiete Mietbeginn

1 EG Innenhof – 1-Zi-Appartement, teilmöbliert : ca. 28 m² 400 € 85 € 485 € 01.09.2026

2 1. OG Innenhof – 2 Zi. mit Südbalkon: ca. 41 m² 495 € 150 € 645 € ab 09/2026

3 1. OG Marktplatz – 2 Zi.: ca. 62 m² 700 € 150 € 850 € ab 09/2026

4 2. OG Innenhof – 2 Zi. mit Südbalkon: ca. 41 m² 495 € 150 € 645 € 01.07.2025

5 2. OG Marktplatz – 2 Zi., möbliert: ca. 62 m² 750 € 150 € 900 € 01.08.2026

6 DG Marktplatz – 2-Zi-Maisonette: ca. 67 m² 670 € 185 € 855 € 01.11.2024

7 DG Innenhof – 2-Zi-Maisonette mit Balkon: ca. 63 m² 765 € 135 € 900 € 01.12.2025

G Garage / Werkstatt EG: ca. 29 m² 200 € 25 € 225 € 01.06.2025

Summe monatlich 4.475 € 1.030 € 5.505 €

Summe jährlich 53.700 € 12.360 € 66.060 €

Kennzahlen

Kennzahl Wert Bezug

Jahresnettokaltmiete (IST) 53.700 € laufende Mietverträge

Kaltmiete je m² Wohnfläche 11,83 €/m² marktkonform für Passau

Kaufpreisfaktor 21,4 auf den Kaufpreis

Bruttorendite 4,67 % auf den Kaufpreis, vor Erwerbsnebenkosten und Bewirtschaftung

Kaufpreis je m² Wohnfläche 3.182 € zum Vergleich: Eigentumswohnungen in Passau rd. 3.100–3.400 €/m² (Marktportale 2026)

Die vollständige Ertrags- und Renditerechnung mit allen Annahmen liegt als separate Anlage bei. Die Mieten liegen im Mittel bei 11,83 €/m² und damit im Rahmen des Passauer Marktniveaus – das Objekt ist weder untervermietet noch überzogen kalkuliert. Für den Käufer bedeutet das: geringes Mietausfall- und Anpassungsrisiko und eine Ertragsbasis, die man nicht erst herstellen muss. Die hinterlegten Mietsicherheiten belaufen sich auf 8.860 €.

5) Denkmalschutz und steuerliche Perspektive

Die Denkmaleigenschaft ist beides: Verpflichtung und Chance. Veränderungen an Substanz, Fassade, Fenstern und Dach bedürfen nach Art. 6 des Bayerischen Denkmalschutzgesetzes der Erlaubnis der Unteren Denkmalschutzbehörde. Dafür eröffnet sie einem Investor Möglichkeiten, die ein Neubau nicht bietet:

• Erhöhte Absetzungen nach § 7i EStG für künftige Baumaßnahmen an dem Denkmal – Voraussetzung ist, dass die Maßnahmen vor Beginn mit der Unteren Denkmalschutzbehörde abgestimmt und anschließend durch Bescheinigung nach § 7i Abs. 2 EStG bestätigt werden. Begünstigt sind die Aufwendungen für diese Maßnahmen, nicht der Kaufpreis.

• Bei Eigennutzung einer Einheit kommt der Abzug wie Sonderausgaben nach § 10f EStG in Betracht.

• Für das Gebäude selbst gilt die reguläre Absetzung nach § 7 Abs. 4 EStG. Eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG kann durch ein Gutachten nachgewiesen werden, das den Anforderungen des BMF-Schreibens vom 22.02.2023 genügt; ob dies im Einzelfall gelingt, ist offen.

• Für Instandsetzungsmaßnahmen an Baudenkmälern kommen zudem Zuschüsse der Denkmalpflege in Betracht.

Diese Hinweise sind allgemeiner Natur und beruhen auf der Rechtslage zum Stand dieses Exposés. Sie ersetzen keine steuerliche Beratung. Ob und in welcher Höhe sich steuerliche Vorteile realisieren lassen, hängt von der persönlichen Situation des Erwerbers ab und ist mit dem Steuerberater zu klären. Eine Zusage wird ausdrücklich nicht erteilt.

6) Entwicklungsperspektiven

Die folgenden Punkte sind Möglichkeiten, keine Zusagen. Ihre Umsetzung hängt von behördlichen Entscheidungen und den Mietverhältnissen ab und ist vom Erwerber eigenständig zu prüfen.

• Aufteilung in Wohnungseigentum vorbereitet

Die Aufteilung in sieben Wohnungseigentumseinheiten zzgl. Garage ist planerisch und behördlich vorbereitet: Der

Eigentümer hat die Aufteilungsplanung erstellen lassen und die Abgeschlossenheitsbescheinigung nach § 7 Abs. 4

WEG beantragt; diese liegt in genehmigter Form vor. Aufteilungsplan und Bescheinigung werden dem Erwerber übergeben.

Nicht vollzogen sind bislang die notarielle Teilungserklärung und die Anlage der Wohnungsgrundbücher. Das Objekt

wird als ungeteiltes Mehrfamilienhaus veräußert; der Erwerber kann die Aufteilung ohne vorgelagerte Planungs- und

Genehmigungsschritte unmittelbar notariell vollziehen.

Zu beachten sind bei einer späteren Umsetzung die mieterschützenden Vorschriften: das Vorkaufsrecht der Mieter

nach § 577 BGB sowie die Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB, deren Dauer sich in Passau nach der Bayerischen

Mieterschutzverordnung richtet.

• Mietanpassung im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben: Die Mieten liegen auf Marktniveau; künftige Anpassungen richten sich nach §§ 557 ff. BGB und den jeweils geltenden Kappungsgrenzen.

• Kurzzeit- oder Ferienvermietung: Wird gelegentlich als Nutzungsoption diskutiert. Sie setzt die Beendigung der bestehenden Wohnraummietverhältnisse, gegebenenfalls eine baurechtliche Nutzungsänderung sowie die Beachtung einer etwaigen Zweckentfremdungssatzung der Stadt Passau und der seit Mai 2026 geltenden Registrierungspflicht für Kurzzeitvermietungen voraus. Eine Genehmigungsfähigkeit ist nicht geprüft und wird nicht zugesichert.

• Energetische Maßnahmen im denkmalverträglichen Rahmen, abgestimmt mit der Unteren Denkmalschutzbehörde und gegebenenfalls nach § 7i EStG begünstigt.

7) Was Sie wissen sollten – offengelegte Umstände

Wir legen die folgenden Umstände von uns aus offen. Uns ist wichtiger, dass Sie vollständig informiert entscheiden, als dass ein Exposé glatt aussieht.

Hochwasserlage und Ereignis 2013

Der Stadtteil Hals liegt an der Ilz und ist hochwassergefährdet; das Wasserwirtschaftsamt Deggendorf führt für Passau-Hals ein eigenes Hochwasserschutzprojekt. Beim Junihochwasser 2013 war auch dieses Anwesen betroffen. Die Schäden wurden 2013/2014 vollständig behoben; Schadensaufstellung, Handwerkerrechnungen und die Unterlagen zum staatlichen Zuschussprogramm liegen im Datenraum vor. Interessenten wird empfohlen, ergänzend die Hochwassergefahrenkarte des Freistaats Bayern einzusehen und den Deckungsumfang der Gebäudeversicherung, insbesondere hinsichtlich Elementarschäden, eigenständig zu bewerten.

Rechtliche Verhältnisse

• In Abteilung II des Grundbuchs ist zugunsten der Stadt Passau ein Räumenutzungsrecht für Feuerwehrzwecke sowie das Recht zur Aufstellung einer St.-Florians-Statue eingetragen (Bewilligung vom 19.05.1983).

• Nach dem Bestandsverzeichnis steht das Gebäude teilweise auf dem benachbarten Flurstück 40/2. Die rechtliche Einordnung dieser Überbausituation wird derzeit geklärt; das Ergebnis wird jedem Interessenten mitgeteilt.

• In Abteilung III eingetragene Grundpfandrechte werden im Rahmen der Kaufabwicklung Zug um Zug gelöscht; der Verkauf erfolgt lastenfrei.

• Das Objekt ist nicht in Wohnungseigentum aufgeteilt. Es besteht keine Wohnungseigentümergemeinschaft; die genannten Nebenkosten sind Vorauszahlungen der Mieter nach § 2 BetrKV.

• Eine Wohnung ist an eine dem Verkäufer nahestehende Person vermietet. Das Mietverhältnis besteht zu marktüblichen Konditionen; der Mietvertrag liegt im Datenraum vor.

• Bekannte Vorschäden: Wasserschaden im 1. Obergeschoss 2018 – saniert; Mängelanzeigen des Kaminkehrers 2022 – abgearbeitet. Die Vorgänge sind dokumentiert.

Flächen

Die angegebenen Wohn- und Nutzflächen beruhen auf einer Aufmaßberechnung. Eine exakte Wohnflächenberechnung sowie eine Flächenermittlung nach DIN 277 werden derzeit durch ein unabhängiges Vermessungsbüro erstellt und nachgereicht. Eine Wohnflächengarantie wird nicht übernommen.

8) Unterlagen für Ihre Prüfung

Für ernsthafte Interessenten steht nach Unterzeichnung einer Vertraulichkeitserklärung ein vollständiger Datenraum bereit:

Recht und Grundstück:

Aktueller Grundbuchauszug · Lageplan und Katasterauszug · Auszug aus dem Bayerischen Denkmal-Atlas · Bewilligungsurkunde zur Dienstbarkeit · Aufteilungspläne 2019/2021

Wirtschaft und Technik:

Mieterliste mit Datenstand · sämtliche Mietverträge und Nachträge · Kautionsnachweise · Betriebskostenabrechnungen · Ertrags- und Renditerechnung · Verwalter- und Hausmeistervertrag

Bau und Substanz

Grundrisse und Schnitte · Aufmaß- und künftige DIN-277-Flächenberechnung · Dokumentation Dachsanierung 2012 · Nachweise Heizungserneuerung 2014 · Sanierungsdokumentation 2018, 2025, 2026

Nachweise:

Wohngebäude- und Brandversicherung · Trinkwasseranalyse · Feuerstättenbescheid · Wartungsverträge · Zählerliste · Sanierungsakte Hochwasser 2013/2014

11) In einem Satz

Ein Einzelbaudenkmal mit vierhundert Jahren Stadtgeschichte, sieben vermieteten Wohnungen, abgearbeiteter Instandhaltung und laufender Verwaltung – ein Objekt, das man nicht entwickeln muss, sondern übernehmen kann.

Angaben- und Haftungsvorbehalt

Sämtliche Angaben in diesem Exposé beruhen auf Unterlagen und Auskünften des Eigentümers und wurden auf Plausibilität geprüft. Flächenangaben beruhen auf einer Aufmaßberechnung; eine unabhängige Wohnflächenberechnung und eine Ermittlung nach DIN 277 sind beauftragt und werden nachgereicht. Eine Wohnflächengarantie wird nicht übernommen. Renditeangaben sind rechnerische Kennzahlen auf Basis der zum Datenstand laufenden Mietverträge und stellen keine Zusage künftiger Erträge dar. Grundrisse und Visualisierungen sind nicht maßstabsgetreu und nicht zur Maßabnahme geeignet; dargestellte Möblierung ist nicht Vertragsgegenstand. Steuerliche und rechtliche Hinweise sind allgemeiner Natur und ersetzen keine individuelle Beratung. Alle Angaben erfolgen freibleibend; Zwischenverkauf und Irrtum vorbehalten. Maßgeblich ist ausschließlich der notarielle Kaufvertrag.