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Immobilien zum Kaufen in Herzogenaurach

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Das Wichtigste zum Kaufen in Herzogenaurach

Beim Immobilienkauf in Herzogenaurach zahlen Sie in Bayern 3,5 % Grunderwerbsteuer auf die Gegenleistung (meist den Kaufpreis). Beim Mieten gelten vor Ort die Mietpreisbremse und die Kappungsgrenze 15 % seit dem 1. Januar 2026 — relevant, wenn Sie vermieten oder vor dem Kauf noch mieten.

Quelle: Finanzamt Bayern; GrunderwerbsteuerQuelle: Justiz Bayern; Mieterschutzverordnung

Welche Nebenkosten kommen zur Steuer dazu?

Zusätzlich fallen Notar- und Grundbuchgebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz an; die Höhe hängt von Kaufpreis und Beurkundungsumfang ab. Maklerprovisionen folgen den bundesweiten Regeln. Ohne steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung trägt das Grundbuchamt Sie nicht als Eigentümer ein — planen Sie Steuer und Gebühren als Eigenkapital ein.

Quelle: Finanzamt Bayern; Unbedenklichkeit Kauf

Wie funktioniert die neue Grundsteuer vor Ort?

Bayern bewertet nach dem Flächenmodell (Äquivalenzbeträge — kein Verkaufspreis). Das Finanzamt setzt den Messbetrag fest, die Stadt den Hebesatz; daraus folgt die Jahressteuer. Für die neue Grundsteuer nach der Reform (ab 2025) beträgt der Hebesatz Grundsteuer A und B jeweils 310 % (Stadt Herzogenaurach, Steueramt).

Quelle: Stadt Herzogenaurach; Grundsteuer HebesätzeQuelle: Stadt Herzogenaurach; Grundsteuerreform

Wärmeplan und Grundbuch — was prüfen Sie vor dem Kauf?

Der Stadtrat hat den kommunalen Wärmeplan am 26. Juni 2026 beschlossen; er zeigt mögliche Netz- und dezentrale Gebiete als Orientierung, ohne Pflicht zu einem Heizsystem. Das Grundbuch für Herzogenaurach führt das Amtsgericht Erlangen (Bürgerservice Mozartstraße 23).

Quelle: Stadt Herzogenaurach; WärmeplanungQuelle: Amtsgericht Erlangen; Grundbuchamt

Bundesland Bayern:

  • Grunderwerbsteuer: 3,5 %
  • Mietpreisbremse / Kappungsgrenze: nicht landesweit, nur in per Verordnung bestimmten Gemeinden (Ort: Fließtext)
  • Neue Grundsteuer: Flächenmodell; kommunaler Hebesatz siehe Fließtext
  • Solarpflicht private Wohngebäude: keine verbindliche Pflicht (BayBO nur Soll)

Zusätzliche Info zum Bundesland Bayern:

Häufige Fragen für Käuferinnen und Käufer in Herzogenaurach

  • Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer beim Kauf in Herzogenaurach?
  • Welcher GrESt-Satz gilt in Bayern?
  • Ab wann fällt die Grunderwerbsteuer an?

In Bayern beträgt die Grunderwerbsteuer regelmäßig 3,5 % der Gegenleistung (meist des Kaufpreises). Die Steuer entsteht mit wirksamem Kaufvertrag und ist einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig. Ohne Unbedenklichkeitsbescheinigung trägt das Grundbuchamt Sie nicht als Eigentümer ein.

Quelle: Finanzamt Bayern; Grunderwerbsteuer

  • Welche Kaufnebenkosten kommen typischerweise dazu?
  • Was kosten Notar und Grundbuch?
  • Zahlt der Käufer die Maklercourtage?

Neben der Grunderwerbsteuer (3,5 %) fallen Notar- und Grundbuchkosten nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) an; Ihr Notar nennt die Gebühren vor der Beurkundung. Bei Wohnimmobilien gelten für Maklerprovisionen die bundesweiten Regeln. Planen Sie Steuer und Gebühren als Eigenkapital ein.

Quelle: Finanzamt Bayern; Unbedenklichkeit Kauf

  • Wo ist das zuständige Grundbuchamt für Herzogenaurach?
  • Welches Amtsgericht führt das Grundbuch?
  • Kann ich das Grundbuch in Erlangen einsehen?

Zuständig ist das Amtsgericht Erlangen. Das Grundbuchamt liegt in der Schuhstraße 14, ist für den Parteiverkehr jedoch geschlossen; Einsicht und Auskünfte laufen über den Bürgerservice im Hauptgebäude Mozartstraße 23, 91052 Erlangen. Notarinnen und Notare übermitteln Eintragungsanträge elektronisch.

Quelle: Amtsgericht Erlangen; GrundbuchamtQuelle: Amtsgericht Erlangen; Kontakt

  • Wie hoch ist der Grundsteuer-Hebesatz in Herzogenaurach?
  • Welches Modell gilt in Bayern?
  • Was bedeutet die neue Grundsteuer ab 2025?

Für die neue Grundsteuer nach der Reform (ab 2025) gilt in Bayern das Flächenmodell (Äquivalenzbeträge — kein Verkaufspreis). Das Finanzamt setzt den Messbetrag fest, die Stadt den Hebesatz. In Herzogenaurach beträgt der Hebesatz für Grundsteuer A und B jeweils 310 %.

Quelle: Stadt Herzogenaurach; Grundsteuer HebesätzeQuelle: Stadt Herzogenaurach; Grundsteuerreform

  • Wo finde ich den Bodenrichtwert für ein Grundstück in Herzogenaurach?
  • Was ist VBORIS Bayern?
  • Ist der Bodenrichtwert der Kaufpreis?

Amtliche Bodenrichtwerte ermittelt der Gutachterausschuss; in Bayern sind sie über das Portal Bodenrichtwerte Bayern (VBORIS) abrufbar. Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert je Quadratmeter unbebauten Bodens in einer Zone — kein Kaufpreis Ihres konkreten Objekts.

Quelle: Bodenrichtwerte Bayern; Bodenrichtwertkarte

  • Was sagt der Wärmeplan für Käufer zur Heizung?
  • Gibt es Fernwärme der Herzo Werke?
  • Muss ich mich an ein Wärmenetz anschließen?

Der Stadtrat hat den kommunalen Wärmeplan am 26. Juni 2026 beschlossen. Er zeigt, wo eher Netze oder dezentrale Lösungen im Vordergrund stehen — als Orientierung bei Kauf und Sanierung, ohne Anschlusszwang. Die Herzo Werke betreiben bereits Fernwärme in Teilen der Stadt; ob Ihr Flurstück erschlossen ist, klären Sie mit Verkäufer und Versorger.

Quelle: Stadt Herzogenaurach; WärmeplanungQuelle: Herzo Werke; Fernwärme

  • Gilt beim späteren Vermieten die Mietpreisbremse?
  • Welche Mietregeln treffen Kapitalanleger?
  • Gibt es einen Mietspiegel als Orientierung?

Ja. Herzogenaurach unterliegt seit dem 1. Januar 2026 der Mietpreisbremse und der Kappungsgrenze 15 %. Der qualifizierte Mietspiegel 2026 (anerkannt am 22. Juli 2026, gültig ab 1. Oktober 2026) hilft bei der ortsüblichen Vergleichsmiete — auch für Vermieter-Kalkulationen.

Quelle: Justiz Bayern; MieterschutzverordnungQuelle: Stadt Herzogenaurach; Mietspiegel 2026

  • Was gilt bei Kita-Beiträgen für Kauf-Familien?
  • Gibt es Schulen vor Ort?
  • Ist der Kindergarten beitragsfrei?

Bayern bezuschusst Kindergartenplätze mit 100 € je Kind und Monat; eine vollständige Beitragsfreiheit gibt es nicht. Grundschulen und weiterführende Schulen (inkl. Realschule und Gymnasium) sind vor Ort vorhanden — Details zur Einschulung bei Schule und Schulamt.

Quelle: StMAS Bayern; Kita-BeitragszuschussQuelle: Stadt Herzogenaurach; Schulen

Keine Rechtsberatung; Alle Angaben ohne Gewähr. Stand vom 31.07.2026. Mit KI ermittelt; kann Fehler enthalten. Aktueller Stand kann abweichen. Fehler gefunden? Bitte Meldung an: Fehler melden

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