Immobilien zum Kaufen in Niederwerrn

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Das Wichtigste zum Kaufen in Niederwerrn

Wer in Niederwerrn kauft, wählt zwischen zwei Ortsteilen: dem größeren Siedlungskörper an der Stadtgrenze zu Schweinfurt und Oberwerrn mit Bahnhaltepunkt und Anschluss an die B 19. Die Gemeinde beschreibt sich selbst als Wohngemeinde im Einzugsgebiet der Nachbarstadt, ohne nennenswerte Industrie. Im Altort von Niederwerrn kommt hinzu, ob das Grundstück im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet liegt.

Quelle: Gemeinde Niederwerrn; Ortsteile und Lage

Hebesatz 330 vom Hundert für 2025

Die neue Grundsteuer nach dem bayerischen Flächenmodell läuft seit 2025. Die Gemeinde hat Grundsteuer A und Grundsteuer B für das Haushaltsjahr 2025 jeweils mit 330 vom Hundert angesetzt. Die Satzung datiert vom 25. Oktober 2024 und ist im Amtsblatt Nr. 23 bekanntgemacht. Der Hebesatz ist nicht die Steuer in Euro, sondern der Faktor der Gemeinde auf den Messbetrag. Verbindlich bleibt der Grundsteuerbescheid. Formeln und Vergleich mit der Zeit vor der Reform helfen bei der Kaufkalkulation nicht weiter.

Quelle: Gemeinde Niederwerrn; Hebesätze 330 v. H.Quelle: LfSt Bayern; Grundsteuer Flächenmodell

Wärmeplan und Sanierung im Altort

Der Endbericht der kommunalen Wärmeplanung wurde am 27. Januar 2026 im Gemeinderat verabschiedet. Der Anhang teilt das Gemeindegebiet in Cluster; in Oberwerrn ist ein Nahwärmenetz im Aufbau, an der Pestalozzistraße ist ein Netz geplant, am Motorpool besteht eines. Andere Cluster bleiben bei der Einzelversorgung. Fragen beantwortet das Bauamt. Im Altort Niederwerrn gilt seit dem 2. Dezember 2014 ein förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet: genehmigungspflichtige Vorhaben und bestimmte Rechtsvorgänge brauchen die Zustimmung der Gemeinde. Private Maßnahmen am Ortsbild können über die Städtebauförderung einen Zuschuss für den gestalterischen Mehraufwand erhalten; Maßstab ist der Gestaltungsleitfaden.

Quelle: Gemeinde Niederwerrn; Wärmeplan Endbericht Quelle: Gemeinde Niederwerrn; Sanierungsgebiet Altort

Wern, Grundbuch und Förderung vor dem Kauf

Die Wern durchquert beide Ortsteile. Das Wasserwirtschaftsamt Bad Kissingen hat für die Wern im Landkreis Schweinfurt ein Überschwemmungsgebiet ermittelt; Niederwerrn ist namentlich genannt. Käuferinnen und Käufer prüfen das konkrete Flurstück im UmweltAtlas Bayern, nicht nur die Ortslage. Das Grundbuch führen die Gemarkungen Niederwerrn (NI) und Oberwerrn (OW) beim Amtsgericht Schweinfurt, Grundbuchamt am Jägersbrunnen. Für den selbst genutzten Kauf oder Bau ist die Bewilligungsstelle das Landratsamt Schweinfurt; den Antrag auf Eigenwohnraumförderung stellt man vor Kaufvertrag oder Baubeginn. Im Ortskern gibt es zusätzlich Beratungsgutscheine und eine Abrissförderung über die Innenentwicklung des Landkreises, Antrag über die Gemeindeverwaltung.

Quelle: WWA Bad Kissingen; Überschwemmungsgebiet Wern Quelle: Amtsgericht Schweinfurt; Grundbuchamt Quelle: Gemeinde Niederwerrn; Innenentwicklung Landkreis

Bundesland Bayern:

Grunderwerbsteuer: 3,5 %
Mietpreisbremse / Kappungsgrenze: nicht landesweit, nur in per Verordnung bestimmten Gemeinden
Neue Grundsteuer: Flächenmodell; kommunaler Hebesatz je Gemeinde
Solarpflicht private Wohngebäude: keine verbindliche Pflicht (BayBO nur Soll)

Zusätzliche Info zum Bundesland Bayern:

Grunderwerbsteuer — Quelle: LfSt Bayern; Grunderwerbsteuer
Mieterschutz nur bestimmte Gemeinden — Quelle: Justiz Bayern; Mieterschutz
BayBO Solar nur Soll — Quelle: Gesetze Bayern; BayBO Solar

Häufige Fragen zum Kaufen in Niederwerrn

Wie hoch ist der Hebesatz der Grundsteuer B?
Welchen Hebesatz setzt die Gemeinde für 2025 an?

Für das Haushaltsjahr 2025 liegen Grundsteuer A und Grundsteuer B jeweils bei 330 vom Hundert. Die Satzung ist am 25. Oktober 2024 beschlossen und im Amtsblatt Nr. 23 bekanntgemacht. Der Hebesatz ist der Faktor der Gemeinde auf den Messbetrag; die Jahressteuer steht im Bescheid.

Quelle: Gemeinde Niederwerrn; Hebesätze 330 v. H.

Welches Grundbuchamt ist für ein Grundstück in der Gemeinde zuständig?
Wo liegen die Gemarkungen Niederwerrn und Oberwerrn?

Zuständig ist das Grundbuchamt des Amtsgerichts Schweinfurt. Es führt die Gemarkungen Niederwerrn (Kennzeichen NI) und Oberwerrn (OW). Besuch nur nach telefonischer Absprache; Ausdrucke beantragen Sie schriftlich oder über das BayernPortal. Das Grundbuchamt sitzt am Jägersbrunnen 6 in Schweinfurt.

Quelle: Amtsgericht Schweinfurt; Grundbuchamt

Liegt mein Grundstück im Überschwemmungsgebiet der Wern?
Muss ich in Niederwerrn Hochwasser prüfen?

Die Wern durchquert beide Ortsteile. Das Wasserwirtschaftsamt Bad Kissingen hat für die Wern ein Überschwemmungsgebiet ermittelt und nennt Niederwerrn ausdrücklich. Ob das einzelne Flurstück betroffen ist, zeigt der UmweltAtlas Bayern in der Standortauskunft Wassergefahren. In festgesetzten und vorläufig gesicherten Gebieten gelten Baubeschränkungen.

Quelle: WWA Bad Kissingen; Überschwemmungsgebiet Wern Quelle: LfU Bayern; Wassergefahren prüfen

Was steht im Wärmeplan für Käuferinnen und Käufer?

Der Endbericht vom 27. Januar 2026 teilt die Gemeinde in Cluster. In Oberwerrn ist Nahwärme im Aufbau, an der Pestalozzistraße geplant, am Motorpool vorhanden. Andere Lagen bleiben bei der Einzelheizung. Der militärisch genutzte Bereich südlich der Bundesstraße ist nicht Teil des Plans. Das Bauamt nennt die Zuordnung der Straße.

Quelle: Gemeinde Niederwerrn; Wärmeplan Quelle: Gemeinde Niederwerrn; Wärmeplan-Cluster

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer beim Kauf?

In Bayern beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent der Bemessungsgrundlage. Weitere Landesregeln stehen im Bayern-Block der Ortsbeschreibung.

Quelle: LfSt Bayern; Grunderwerbsteuer

Gibt es Zuschüsse für ein Haus im Altort?
Wer fördert den Kauf oder Umbau in Niederwerrn?

Im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Altort Niederwerrn (seit 2. Dezember 2014) können private Maßnahmen am Ortsbild einen Zuschuss für den gestalterischen Mehraufwand erhalten. Genehmigungspflichtige Vorhaben brauchen die Zustimmung der Gemeinde. Für den Ortskern gibt es LEADER-Beratungsgutscheine und eine Abrissförderung über den Landkreis, Antrag über die Gemeindeverwaltung. Den selbst genutzten Kauf oder Bau fördert der Freistaat über das Landratsamt Schweinfurt; der Antrag muss vor Kaufvertrag oder Baubeginn liegen.

Quelle: Gemeinde Niederwerrn; Sanierungsgebiet Altort Quelle: BayernPortal; Eigenwohnraumförderung

Muss ich beim Neubau Stellplätze nachweisen?

Ja, soweit die gemeindliche Satzung über die Herstellung von Stellplätzen greift. Die Gemeinde hat diese Satzung und eine Änderungssatzung im Ortsrecht veröffentlicht. Die genaue Zahl steht in der Satzung und im jeweiligen Bebauungsplan, nicht in einer landesweiten Pflicht.

Quelle: Gemeinde Niederwerrn; Stellplatzsatzung

Keine Rechtsberatung; Alle Angaben ohne Gewähr. Stand vom 07.09.2026. Mit KI ermittelt; kann Fehler enthalten. Aktueller Stand kann abweichen. Fehler gefunden? Bitte Meldung an: Fehler melden