Immobilien zum Kaufen in Nittenau
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Das Wichtigste zum Kaufen in Nittenau
Wer in Nittenau baut oder eine Nutzung ändert, richtet sich nach der Stellplatzsatzung vom 1. Oktober 2025. In den Bereichen der Lagepläne B01 und B02 ist ein Stellplatz je Wohnung nachzuweisen. Im übrigen Gemeindegebiet sind es zwei. Bei Mietwohnungen mit Bindung nach dem Bayerischen Wohnraumförderungsgesetz liegt die Richtzahl bei 0,5 Stellplätzen. Ein Bebauungsplan, der davon abweicht, geht vor. Lässt sich der Platz auf dem Grundstück nicht herstellen, kann die Stadt in besonderen Einzelfällen eine Ablöse anbieten. Im Haushalt 2025 sind außerdem 1,145 Millionen Euro für die Erschließung des Misch- und Gewerbegebiets am Schwandorfer Weg eingeplant.
Quelle: Stadt Nittenau; StellplatzsatzungQuelle: Stadt Nittenau; Richtzahl Bereich B01 B02Quelle: Stadt Nittenau; Richtzahl übriges GebietQuelle: Stadt Nittenau; Erschließung Schwandorfer Weg
Was der Pegel vor dem Notartermin sagt
Der Regen ist ein Gewässer erster Ordnung und teilt sich in der Stadt in den Großen und den Kleinen Regen. Am Pegel Nittenau sperrt der Hochwassernachrichtendienst bei 180 Zentimetern die Parkplätze am Jahnweg und am Regenuferweg. Bei 250 Zentimetern steht der Jahnweg unter Wasser, bei 360 Zentimetern der Marktplatz. Die Hochwasser von 1993 und 2002 haben in der Stadt große Schäden hinterlassen. Mauern und Deiche sind geplant. Die Projektseite weist den ersten Bauabschnitt als im Mai 2021 beantragt aus und nennt keinen abgeschlossenen Bau. Vor dem Kauf prüfen Sie die Parzelle im UmweltAtlas und die Marken am Pegel.
Quelle: HND Bayern; Hochwassermarken RegenQuelle: WWA Weiden; Schutzplanung RegenQuelle: LfU Bayern; UmweltAtlas Grundstück
Grundsteuer A und B bei 205 Prozent
Für die neue Grundsteuer nach der Reform (ab 2025) liegen im Haushalt 2025 die Hebesätze der Grundsteuer A und der Grundsteuer B bei 205 Prozent. Das Finanzamt setzt den Messbetrag fest. Die Stadt setzt den Hebesatz. Die Jahressteuer steht im Bescheid der Stadt. Der Hebesatz ist kein Marktwert. Bauen Sie an, reißen Sie ab oder ändern Sie die Nutzung, zeigen Sie das dem Finanzamt bis zum 31. März des Folgejahres an. Die Stadt erlässt danach einen neuen Bescheid.
Quelle: Stadt Nittenau; Hebesatz GrundsteuerQuelle: Stadt Nittenau; Grundsteuer-Anzeige
Das Grundbuch führt Schwandorf
Für Grundstücke in Nittenau ist das Grundbuchamt beim Amtsgericht Schwandorf zuständig, Kreuzbergstraße 19, 92421 Schwandorf. Das Amt führt die Grundbücher des Landkreises. Einsicht bekommen Sie, wenn Sie ein berechtigtes Interesse darlegen. Als Kaufinteressent reicht dafür in der Regel eine Vollmacht der Eigentümerin oder des Eigentümers. Einen Ausdruck fordern Sie schriftlich oder persönlich mit Ausweis an. Telefonisch geht das nicht. Die Gebühr zieht die Landesjustizkasse ein. Private Anbieter im Internet sind nicht das Grundbuchamt und oft teurer.
Quelle: Justiz Bayern; Grundbuchamt SchwandorfQuelle: BayernPortal; Grundbuchausdruck Nittenau
Wärmeplan bis zum 30. Juni 2028
Am 25. November 2025 hat der Stadtrat die kommunale Wärmeplanung beschlossen. Die DSK erstellt den Plan. Für Kommunen bis 10.000 Einwohner nennt die Stadt die Frist 30. Juni 2028. Der Plan hat keine rechtliche Außenwirkung. Er ersetzt weder den Bebauungsplan noch eine Entscheidung über Fernwärme an Ihrem Haus. Zuerst prüft die Stadt, welche Gebiete sich für ein Wärmenetz oder ein Wasserstoffnetz kaum eignen. Danach folgen Bestandsanalyse, Potenziale und ein Zielszenario. Wer kauft, sollte den laufenden Plan im Blick behalten, eine Anschlusszusage gibt es dadurch noch nicht.
Quelle: Stadt Nittenau; Wärmeplan Frist
Bundesland Bayern:
- Grunderwerbsteuer: 3,5 %
- Mietpreisbremse / Kappungsgrenze: nicht landesweit, nur in per Verordnung bestimmten Gemeinden
- Neue Grundsteuer: Flächenmodell; kommunaler Hebesatz je Gemeinde
- Solarpflicht private Wohngebäude: keine verbindliche Pflicht (BayBO nur Soll)
Zusätzliche Info zum Bundesland Bayern:
- Grunderwerbsteuer — Quelle: LfSt Bayern; Grunderwerbsteuer
- Mieterschutz nur bestimmte Gemeinden — Quelle: Justiz Bayern; Mieterschutz
- BayBO Solar nur Soll — Quelle: Gesetze Bayern; BayBO Solar
Häufige Fragen zum Kaufen in Nittenau
- Wie hoch ist der Grundsteuer-Hebesatz in Nittenau?
- Welcher Hebesatz gilt nach der Reform ab 2025?
- Setzt die Stadt Grundsteuer A und B gleich an?
Im Haushalt 2025 liegen die Hebesätze der neuen Grundsteuer nach der Reform (ab 2025) für A und für B bei 205 Prozent. Das Finanzamt setzt den Messbetrag fest, die Stadt den Hebesatz. Die Jahressteuer steht im Bescheid. Der Prozentsatz ist kein Marktwert. Änderungen am Gebäude zeigen Sie dem Finanzamt bis zum 31. März des Folgejahres an.
Quelle: Stadt Nittenau; Hebesatz GrundsteuerQuelle: Stadt Nittenau; Anzeige an das Finanzamt
- Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer beim Kauf?
- Welcher Satz gilt in Bayern für Nittenau?
- Wo steht der Satz des Landes?
Die Grunderwerbsteuer beträgt 3,5 Prozent. Den Satz und die weiteren Landesregeln finden Sie im Bundesland-Block auf dieser Seite.
- Welches Grundbuchamt ist für Nittenau zuständig?
- Wo beantrage ich einen Grundbuchausdruck?
- Kann ich den Auszug telefonisch bestellen?
Zuständig ist das Grundbuchamt beim Amtsgericht Schwandorf, Kreuzbergstraße 19. Es führt die Bücher des Landkreises. Einsicht gibt es nur mit berechtigtem Interesse, als Kaufinteressent meist mit Vollmacht der Eigentümerseite. Den Ausdruck beantragen Sie schriftlich oder holen ihn mit Ausweis ab. Telefonisch geht das nicht.
Quelle: Justiz Bayern; Grundbuchamt SchwandorfQuelle: BayernPortal; Grundbuchausdruck
- Muss ich am Regen mit Hochwasser rechnen?
- Welche Pegelstände treffen Jahnweg und Marktplatz?
- Ist der technische Hochwasserschutz schon gebaut?
Prüfen Sie das Grundstück vor dem Kauf. Bei 180 Zentimetern am Pegel Nittenau sperrt der Dienst die Parkplätze am Jahnweg und am Regenuferweg, bei 360 Zentimetern den Marktplatz. Die Hochwasser 1993 und 2002 haben in der Stadt große Schäden hinterlassen. Mauern und Deiche sind geplant; die Projektseite weist den ersten Bauabschnitt als beantragt aus, seit Mai 2021, und nicht als fertig. Die Parzelle sehen Sie im UmweltAtlas.
Quelle: HND Bayern; Pegel vor dem KaufQuelle: WWA Weiden; Hochwasser und SchutzQuelle: LfU Bayern; Überschwemmungsgebiet prüfen
- Wie viele Stellplätze verlangt die Satzung je Wohnung?
- Unterscheiden sich die Lagepläne B01 und B02 vom übrigen Gebiet?
- Seit wann gilt die Stellplatzsatzung?
Seit dem 1. Oktober 2025. In den Bereichen der Lagepläne B01 und B02 ist ein Stellplatz je Wohnung nachzuweisen, sonst zwei. Gebundene Mietwohnungen nach dem Wohnraumförderungsgesetz liegen bei der Richtzahl 0,5. Bebauungspläne, die abweichen, haben Vorrang. Im Einzelfall kann die Stadt eine Ablöse zulassen, wenn der Platz am Grundstück fehlt.
Quelle: Stadt Nittenau; Stellplatzsatzung KaufQuelle: Stadt Nittenau; Ein Stellplatz im PlanQuelle: Stadt Nittenau; Zwei Stellplätze außerhalb
- Bis wann liegt ein Wärmeplan vor, der den Kauf berührt?
- Hat der Plan schon Außenwirkung?
- Ist Fernwärme schon fest beschlossen?
Der Beschluss datiert vom 25. November 2025, die von der Stadt genannte Frist ist der 30. Juni 2028. Der Plan hat keine rechtliche Außenwirkung und ersetzt keine Anschlusszusage. Zuerst prüft die Stadt, welche Gebiete sich für ein Wärmenetz kaum eignen.
- Wo frage ich den Bodenrichtwert nach?
- Gibt es eine Auskunft zur Richtwertzone?
- Wer ermittelt die Bodenrichtwerte im Landkreis?
Bodenrichtwerte ermittelt der Gutachterausschuss bei den Landratsämtern und kreisfreien Städten. Für Nittenau ist das der Gutachterausschuss am Landratsamt Schwandorf. Die Auskunft ist gebührenpflichtig und wird in der Regel schriftlich erteilt. Sie gilt für die jeweilige Richtwertzone.
- Ist am Schwandorfer Weg ein neues Gebiet erschlossen?
- Steht die Erschließung im Haushalt 2025?
- Plant die Stadt dort ein Misch- und Gewerbegebiet?
Im Haushalt 2025 sind 1,145 Millionen Euro für die Erschließung des Misch- und Gewerbegebiets am Schwandorfer Weg eingeplant. Ob für Ihr Grundstück noch ein Erschließungsbeitrag offen ist, steht nicht in dieser Summe. Das klärt das Bauamt der Stadt am einzelnen Flurstück.
Keine Rechtsberatung; Alle Angaben ohne Gewähr. Stand vom 07.09.2026. Mit KI ermittelt; kann Fehler enthalten. Aktueller Stand kann abweichen. Fehler gefunden? Bitte Meldung an: Fehler melden