Immobilien zum Kaufen in Grafenau - Niederbay

Wer in Grafenau - Niederbay kauft, prüft drei örtliche Punkte: liegt das Grundstück in einem Sanierungsgebiet, hängt das Haus am Nahwärmenetz im Stadtkern, und reicht die Kleine Ohe bis zur Parzelle? Die Stadt hat förmliche Sanierungsgebiete „Südliche Altstadt“ und „Ortskern Haus i. Wald“ festgesetzt. Die Kommunale Service GmbH erschließt außerdem Baugrund und betreibt das Heizkraftwerk. Kommunale Bauplätze vermittelt die Kämmerei im Rathaus.

Quelle: Stadt Grafenau; Sanierungsgebiete Satzungen

Quelle: Stadt Grafenau; städtische Bauplätze

Grundbuch führt das Amtsgericht in Freyung

Für jedes Grundstück im Stadtgebiet ist das Grundbuchamt beim Amtsgericht Freyung zuständig, Bahnhofstraße 15, 94078 Freyung. Ein eigenes Grundbuchamt im Rathaus gibt es nicht. Eintragungen laufen in der Regel über den Notar. Einsicht und Ausdruck brauchen ein berechtigtes Interesse; Eigentümerinnen und Eigentümer haben es, Kaufinteressierte brauchen eine Vollmacht der verkaufenden Seite. Ein unbeglaubigter Ausdruck kostet 10 Euro, ein beglaubigter 20 Euro. Lage und Grenze stehen nicht im Grundbuch, sondern im Liegenschaftskataster beim Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung in Freyung. Das Papiergrundbuch ist hier seit 2001 durch das EDV-Grundbuch ersetzt.

Quelle: Amtsgericht Freyung; Grundbuchamt Freyung

Hebesatz der Stadt, Förderung über Kreis und Rathaus

Beim Kauf fällt in Bayern 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer an. Seit der Grundsteuerreform 2025 rechnet Bayern im Flächenmodell. Den Zahlbetrag setzt die Stadt mit ihrem Hebesatz fest: Grundsteuer A 190 Prozent, Grundsteuer B 210 Prozent, veröffentlicht vom Steueramt. Das ist der kommunale Faktor auf den Messbetrag, keine Formel für den Jahresbetrag. Für den Kauf von neuem oder bestehendem Wohnraum berät die Wohnraumförderung des Landratsamts in Freyung zum Bayerischen Wohnungsbauprogramm und zum Zinsverbilligungsprogramm. In den Sanierungsgebieten hat die Stadt private Fassaden-, Geschäfts- und Wohnraummaßnahmen über ein kommunales Programm der Städtebauförderung geregelt; die zuletzt veröffentlichte Richtlinie galt bis 31. 12. 2025. Ob aktuell Zuschüsse fließen, klärt das Bauamt vor dem Kauf.

Quelle: Stadt Grafenau; Hebesätze Grundsteuer

Quelle: Landratsamt FRG; Bayerische Wohnraumförderung

Nahwärme im Kern, Hochwasser an der Kleinen Ohe

Im Stadtkern liefert das Heizkraftwerk Heißwasser aus regionalen Holzhackschnitzeln. Anlieger können sich an das Netz der Service GmbH anschließen; eine Pflicht für jedes Haus folgt daraus nicht. Die ILE Ilzer Land hat für zwölf Gemeinden einschließlich dieser Stadt den gesetzlich vorgeschriebenen Wärmeplan erarbeitet. Der Plan zeigt Fokusgebiete für Netze, tauscht aber keine Heizung von Amts wegen. Entlang der Kleinen Ohe steht der amtliche Pegel; die Hochwasserstatistik führt HQ100 und historische Spitzen. Ob Keller oder Garten bei HQ häufig, HQ100 oder HQ extrem nass werden, prüft die Standortauskunft Wassergefahren des Landesamts für Umwelt am konkreten Flurstück, nicht die Ortslage allein.

Quelle: ILE Ilzer Land; kommunale Wärmeplanung

Quelle: HND Bayern; Pegel Kleine Ohe

Quelle: LfU Bayern; Standortauskunft Wassergefahren

Bundesland Bayern:

• Grunderwerbsteuer: 3,5 %
• Mietpreisbremse / Kappungsgrenze: nicht landesweit, nur in per Verordnung bestimmten Gemeinden
• Neue Grundsteuer: Flächenmodell; kommunaler Hebesatz je Gemeinde
• Solarpflicht private Wohngebäude: keine verbindliche Pflicht (BayBO nur Soll)

Zusätzliche Info zum Bundesland Bayern:

• Grunderwerbsteuer — Quelle: LfSt Bayern; Grunderwerbsteuer
• Mieterschutz nur bestimmte Gemeinden — Quelle: Justiz Bayern; Mieterschutz
• BayBO Solar nur Soll — Quelle: Gesetze Bayern; BayBO Solar