Immobilien in Ulm

Ulm (Baden-Württemberg) und das bayerische Neu-Ulm teilen sich einen gemeinsamen qualifizierten Mietspiegel 2025: Er gilt seit dem 12. November 2025 bis zum 11. November 2027 für nicht preisgebundenen Wohnraum in beiden Stadtgebieten. Die Mietpreisbremse gilt trotzdem nur in Ulm, weil die Stadt in der Gebietskulisse der baden-württembergischen Verordnung steht — nicht landesweit und nicht automatisch auf der anderen Donauseite.

Quelle: Stadt Ulm; Mietspiegel 2025Quelle: Stadt Ulm; Mietspiegel InkrafttretenQuelle: Land BW; Mietpreisbremse

Was kostet Bewohnerparken seit Februar 2026?

In ausgewiesenen Bewohnerparkzonen brauchen Sie einen Bewohnerparkausweis — auch als Mieterin oder Mieter mit Hauptwohnsitz in der Zone. Ab dem 1. Februar 2026 beträgt die Jahresgebühr 300 €. Die Zonen heißen A bis H; aus dem früheren Bereich 300 wurde zum Beispiel Zone F. Der Ausweis sichert keinen festen Stellplatz vor der Tür.

In den Zonen A, B und C parken Bewohner mit Ausweis werktags ganztags ohne Höchstparkdauer; ohne Ausweis gilt werktags von 9 bis 22 Uhr Parkschein, höchstens zwei Stunden. In den neuen Zonen D bis H gilt für Bewohner dasselbe ganztägige Recht; ohne Ausweis werktags von 9 bis 20 Uhr Parkschein oder Parkscheibe, höchstens vier Stunden. Außerhalb der Bewirtschaftungszeiten ist das Parken in den Mischparkbereichen für alle frei. Den Ausweis beantragen Sie online über service-bw oder persönlich; Anträge per E-Mail nimmt die Stadt nicht an.

Quelle: Stadt Ulm; Bewohnerparken ZonenQuelle: Stadt Ulm; Parkausweis GebührQuelle: Stadt Ulm; Parkausweis beantragen

Was gilt seit Mai 2026 beim Zweckentfremdungsverbot?

Die Stadt Ulm hat zum 1. Mai 2026 eine Zweckentfremdungsverbotssatzung erlassen. Wohnraum darf danach nur mit Genehmigung überwiegend anderen Zwecken zugeführt werden — etwa wenn mehr als 50 % der Fläche beruflich oder gewerblich genutzt wird, wenn die Wohnung länger als sechs Monate leer steht, abgebrochen oder so umgebaut wird, dass sie zum Wohnen nicht mehr geeignet ist.

Als Zweckentfremdung gilt auch die Vermietung zur Fremdenbeherbergung für mehr als insgesamt zehn Wochen im Kalenderjahr, auch aufgeteilt auf kürzere Zeiträume. Die Stadt kann unzulässige Nutzungen untersagen und die Rückführung zu Wohnzwecken verlangen. Die Satzung gilt nur im Stadtkreis Ulm; Neu-Ulm folgt bayerischem Landesrecht.

Quelle: Stadt Ulm; Zweckentfremdungsverbot

Was sagt der Wärmeplan — und ab wann neue Heizungen?

Am 4. Oktober 2023 hat die Verwaltung den kommunalen Wärmeplan im Stadthaus öffentlich vorgestellt. Die Karten zeigen Eignungs- und Fokusgebiete für Fernwärme bis 2030 und 2040, hinterlegt mit den Netzen der Fernwärme Ulm GmbH und der SWU. Der Plan ist nach dem Klimaschutzgesetz des Landes und nach dem Wärmeplanungsgesetz informell: ohne rechtliche Außenwirkung und ohne Anspruch auf einen Netzanschluss.

Eine grundstücksscharfe Satzung, die ein Wärme- oder Wasserstoffnetzgebiet ausweist, besteht derzeit nicht. Deshalb löst der Plan allein nicht die 65-Prozent-Regel des Gebäudeenergiegesetzes aus. In einer Großstadt wie Ulm müssen neue Heizungen in Bestandsgebäuden ab dem 1. Juli 2026 die Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes erfüllen. Prüfen Sie vor Umzug oder Sanierung die interaktive Karte der Stadt — sie ersetzt keine Einzelfallprüfung durch den Netzbetreiber.

Quelle: Stadt Ulm; Wärmeplanung

Bundesland Baden-Württemberg:

• Grunderwerbsteuer: 5,0 %
• Mietpreisbremse / Kappungsgrenze: nicht landesweit, nur in per Verordnung bestimmten Gemeinden
• Neue Grundsteuer: Bodenwertmodell; kommunaler Hebesatz je Gemeinde
• Solarpflicht: Neubau und wesentliche Dachsanierung (KlimaG BW)

Zusätzliche Info zum Bundesland Baden-Württemberg:

• Grunderwerbsteuer — Quelle: Service-BW; Grunderwerbsteuer
• Mietpreisbremse nur Verordnungskulisse — Quelle: Land BW; Mietpreisbremse
• Photovoltaikpflicht KlimaG BW — Quelle: UM BW; Solarpflicht FAQ